VIAGER OCCUPé ou INVESTISSEMENT locatif ?
La question est légitime. C'est pour cela qu'il faut l'étudier sous différents angles :
1. UNE FAIBLE TRESORERIE DE DEPART
Tout d'abord, lorsque vous achetez un bien immobilier en vente à terme ou viager occupé, vous bénéficiez d'une décote importante, liée à l'occupation du bien par le vendeur.
Ensuite, le prix décoté est scindé en deux parties : le bouquet et les rentes. Et vous n'avez lors de l'acte d'achat, hors les frais de notaire, que le bouquet à payer.
Compte tenu de ces 2 éléments, la somme à verser le jour de la vente pourra ne représenter que 10 à 30 % de la valeur vénale libre du bien !
De plus, les frais de mutation (frais de notaire) étant calculés sur la valeur décotée, vous ferez encore des économies de trésorerie...
2. UNE ABSENCE DE PRET BANCAIRE
En reprenant l'avantage de la faible trésorerie pour acquérir un bien immobilier en viager occupé, vous pourrez ainsi, faire cette acquisition sans faire un crédit immobilier. De ce fait, vous allez économiser les frais bancaires et ceux liés à l'assurance obligatoire exigée par les banques.
3. AUCUN PROBLEME DE NON-PAIEMENT DES LOYERS
Il faut considérer l'achat en vente à terme ou viager occupé, comme l'acquisition d'un bien avec son "locataire" qui vous aurait déjà versé tous ses loyers au moment de la signature de l'acte de vente. En effet, la décote qui est pratiquée sur la valeur vénale libre, correspond pour ainsi dire, aux loyers que vous auriez pu espérer percevoir dans le cadre d'un achat classique avec mise en place d'un locataire.
4. UNE FISCALITE BIEN PLUS AVANTAGEUSE
Dans la continuité du point précédent, les loyers non perçus mais déduits permettent une non-fiscalisation de ceux-ci. Ils sont "décotés" et non pas encaissés.
Les frais de notaires, calculés sur la valeur vénale occupée, peuvent ainsi bénéficier d'un allègement pouvant atteindre 50%.
Dernier élément fiscal important : si vous relevez de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), vous n'aurez pas la totalité de la pleine propriété à déclarer, mais seulement la valeur de la nue-propriété !
5. UNE GRANDE TRANQUILLITE D'ESPRIT
Quand on achète en viager occupé, il faut prendre conscience que le vendeur continue à se sentir chez lui. De ce fait, il ne changera pas ses habitudes et notamment pour l'entretien du bien vendu. Contrairement à bon nombre de locataires, le vendeur continuera à choyer son habitat parce qu'il y a sa vie et ses souvenirs.