Les fausses idées reçues sur le viager
✓ NON, LA VENTE à TERME ne se définit pas par la durée d'occupation !
D'ailleurs la vente à terme est une facilité de langage, puisque le terme exact est "Vente avec paiement à terme" et là tout devient plus explicite.
En effet, on comprend que c'est bien le paiement qui est à durée déterminée et que la vente se réalise le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
La notion de durée d'occupation n'est pas exprimée dans le cadre d'une vente avec paiement à terme, puisque cette dernière peut être libre ou occupée.
Elle doit donc être précisée dans l'acte de vente.
La plupart du temps, comme pour un viager occupé, la durée d'occupation est définie la vie durant du vendeur.
Mais elle peut aussi se concevoir avec un nombre précis d'années qui ne sera pas forcément en phase avec la durée de paiement.
Par exemple, on peut réaliser une vente avec paiement à terme sur 15 ans mais avec une durée d'occupation de 10 ans seulement.
✓ OUI, un acquéreur peut obtenir un prêt bancaire pour l'achat d'un viager avec rentes !
Juridiquement, rien n'empêche d'acheter un viager ou une vente à terme avec un prêt bancaire.
Cependant, l'existence de rentes viagères impose au notaire de notifier la clause de privilège du vendeur, inscrite dans l'acte de vente et ceci pour protéger le crédirentier (bénéficiaire des rentes).
Cette clause va bloquer l'hypothèque du bien vendu en faveur du crédirentier.
De ce fait, l'acquéreur ne peut plus adosser sa demande de prêt à l'hypothèque du bien acheté.
Il devra donc proposer une autre garantie, comme l'hypothèque de sa propre résidence principale si celle-ci est disponible, bien entendu.
✓ NON, le bénéficiaire de la rente (crédirentier) n'est pas forcément le vendeur !
Effectivement, une rente viagère peut être constituée sur la tête du vendeur, c'est à dire être payée pendant toute la durée de vie du vendeur mais être versée à une autre personne, de la famille ou non.
Cependant, dans ce cas de figure, il ne faudra pas oublier que la constitution de cette rente viagère sera assimilée à une donation et supportera donc, les droits de donation.
Lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, la présence du bénéficiaire de la rente viagère sera obligatoire, en plus de celle du vendeur et de l'acquéreur.
✓ NON, la valeur du bouquet n'est pas limitée en pourcentage !
On entend très souvent dire que le bouquet doit s'établir entre 20 et 30 % de la valeur occupée.
Cette règle est fausse ! Vous pouvez très bien demander un bouquet égal à 70, 80 ou 90 % de la valeur disponible (ou valeur vénale occupée).
Vous seul, prenez cette décision et c'est juridiquement autorisé.
Attention toutefois, à ce que vos conditions de vente en viager ou en vente à terme soient en phase avec le marché et les disponibilités financières des acquéreurs éventuels.
En effet, si vous fixez le bouquet à un niveau trop important, certes les rentes seront petites pour le débirentier (l'acheteur), mais ce dernier aura-t-il les disponibilités bancaires pour payer le bouquet et les frais notariés afférents ?
✓ Oui, on peut vendre en viager sans l'accord des héritiers !
Il est bon de rappeler que la vente en viager ou que la vente avec paiement à terme, restent avant tout, des ventes !
Certes, le mode de paiement est différent d'une "vente classique" mais il y a bien transfert de propriété entre vendeurs et acquéreurs, suite à la signature d'un acte notarié.
De ce fait, seuls les propriétaires du bien immobilier peuvent prendre la décision de vendre en viager comme dans le cadre d'une "vente classique".
Bien évidemment, nous ne saurions que vous recommander d'en discuter avec vos enfants, si toutefois la relation avec eux, vous le permet...!
✓ NON, un viager vendu avec un locataire n'est pas nommé viager occupé !
La notion de "viager occupé" ou "vente avec paiement à terme occupée" ne s'entend que dans le cadre où l'occupation du bien est réservée au vendeur.
Ce dernier bénéficiera alors, du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) ou de l'usufruit, selon la solution qu'il aura retenue.
Quand le vendeur ne souhaite pas occuper le bien vendu, on parle de "viager libre" ou "vente avec paiement à terme libre".
De ce fait, un bien locatif n'étant pas, par définition, occupé par le vendeur, sera considéré comme libre.
On parlera de "viager libre loué" ou de "vente avec paiement à terme libre louée".
✓ OUI, on peut VEndre un viager à un membre de sa famille !
Comme pour une "vente classique", un propriétaire peut vendre en viager (libre ou occupé) à qui il le souhaite et donc également, à un membre de sa famille.
L'acte sera réalisé de façon très traditionnel, par un notaire.
Attention cependant, à être très vigilant aux conditions de la vente. En effet, il semblerait facile de pratiquer une donation déguisée en vendant en viager ou en vente avec paiement à terme à un prix global bien inférieur au marché.
Mais si vous y avez pensé, soyez persuadé que l'administration fiscale, aussi !
Elle sera donc très attentive à toutes ces ventes intrafamiliales en viager.