Vendre en viager à son enfant
mercredi 04 septembre"Je ne pensais pas qu'il était possible de vendre en viager à mon fils" : comment échapper aux frais de succession
par le Figaro Immobilier, le 6 août 2024
Il est possible de vendre un bien en viager à ses héritiers, à condition de respecter certaines conditions très strictes.
Le viager est un mécanisme qui permet de vendre un bien immobilier à un tiers en contrepartie du versement, chaque mois ou chaque trimestre jusqu'au décès du bénéficiaire, d'une rente viagère (c'est-à-dire d'une somme d'argent).
Bien que soumise à l'impôt sur le revenu, cette rente bénéficie d'un abattement variant en fonction de l'âge du vendeur. S'il est âgé de moins de 50 ans par exemple, la fraction imposable est de 70%. Ce type de ventes permet à un acheteur d'acquérir un logement sans verser au propriétaire la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition.
En réalité, le montant définitif du bien dépend de la date du décès du vendeur. Il existe deux types de viager : libre ou occupé.
Dans le cadre d'une vente en viager occupé, le vendeur cède son bien mais conserve son droit d'usage : il continue ainsi de l'habiter jusqu'à son décès.
Dans le cas d'une vente en viager libre, le vendeur cède son bien à l'acheteur, qui peut choisir de l'occuper dès la signature de l'acte de vente.
"L'impératif du viager est que l'acquéreur ne doit pas être au courant d'un éventuel problème de santé du vendeur. Il faut un 'aléa', sans quoi le contrat de rente viagère est nul", rappelle Thomas Abinal, directeur général de la société Monetivia, spécialisée dans le démembrement de propriété.
En France, il est possible de vendre un bien en viager à l'un de ses héritiers directs, par exemple à un enfant.
Cette technique permet notamment de transmettre un patrimoine sans être assujetti aux droits de donation ou de succession.
Cependant, sachez que le jour du décès du parent, il y aura d'office une présomption de donation, selon l'article 918 du Code civil.
L'administration fiscale vérifiera à coup sûr qu'il ne s'agit pas d'une donation déguisée vouée à échapper à la fiscalité. Ainsi, pour être 100% légale, cette vente en viager peut uniquement être conclue après avoir obtenu l'accord des autres descendants.
Ces derniers étant en droit de réclamer une compensation financière lors de la succession. "Au moment de la vente du viager, l'ensemble des cohéritiers réservataires doivent donc intervenir à l'acte et s'engager expressément à renoncer par anticipation à un éventuel recours", insiste Jean-Michel Boisset, notaire associé en Normandie.
Cette obligation empêche notamment qu'un parent ne déshérite un enfant au profit d'un autre. "La vente en viager au profit d'un héritier n'est donc possible que si l'entente familiale est bonne", précise-t-il.
Par ailleurs, il va de soi que l'acquéreur du bien en viager (le débirentier) doit obligatoirement payer une rente viagère, y compris s'il est un enfant du vendeur (le crédirentier).
En aucun cas un système de remboursement ne peut être mis en place, même discrètement, entre un parent et un enfant, sans quoi le viager pourrait, là aussi, être considéré comme une donation déguisée. À défaut de respecter ces règles du jeu très strictes, "l'administration fiscale invalidera le contrat de viager et exigera de toucher les frais relatifs à ce qu'elle considérera comme une donation", explique Thomas Abinal.
Par ailleurs, le fisc émettra également une amende à l'acheteur du bien en viager.